Телефон:
Адрес:
Россия, г. Москва, ул.Народного Ополчения, д.42, к.2, оф.18
Недвижимость - это к нам!
Главная \ Полезное всем \ Предупрежден, значит вооружен!

Полезное всем

Предупрежден - значит вооружен (лат. Praemonitus, praemunitus)

 

Данная пословица активно используется в англоязычной юрисдикции и видимо неслучайно. Любой потенциальный правообладатель при покупке здания, земельного участка может столкнуться с рядом непредвиденных ситуаций, которые в значительной степени утяжеляют процесс приобретения, либо способствуют изменению намерений.

Далеко не каждый покупатель обладает специальными знания в области земельного, градостроительного, жилищного права, навыком в работе с градостроительной, картографической документацией и как правило, сталкиваться с многочисленными вопросами начинает в процессе приобретения, в момент получения приостановки, либо отказа в регистрации права на здание/земельный участок.

Итак, если вы решили приобрести земельный участок/здания, ВАЖНО обратиться к квалифицированному юристу и получить соответствующие «Заключение о рисках», если такая возможность отсутствует, как минимум обратите ваше внимание на основные информативные источники, анализируя тот или иной земельный участок/здание:

  1. Публичная кадастровая карта.

Абсолютно любой заинтересованный пользователь сможет в режиме онлайн получить сведения о земельном участке, объекте капитального строительства, квартире и пр. Границы земельного участка и прилегающие участки можно тщательно рассмотреть на цифровой топографической карте и на космическом снимке. Вся информация на публичной карте является открытой и бесплатной, регулярно обновляясь по каждому объекту отдельно.

По каждому объекту недвижимости вы можете получить информацию о расположении (адрес), кадастровом номере, форме собственности, постановке на учет, дате внесения изменений, общей площади, видах разрешенного использования объекта, категории земель к которой относится земельный участок, особом использовании (ЗОУИ), кадастровую стоимость. 

  1. Выписка из сведений ЕГРН.

С 01 января 2017 года сведения, содержавшиеся в кадастре недвижимости и реестре прав, вошли в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (возникновение, переход права). Заказать, как и получить ее может любой гражданин зная кадастровый номер, адрес объекта. Сведения являются открытыми.   

Получив сведения из выписки о правообладателе, ограничении прав/обременении объекта, площади, кадастровой стоимости, назначении, наименовании объекта, категории, вида разрешенного использования земельного участка, сведения о координатах характерных точках границ земельного участка/объекта недвижимости, мы имеем исходную информацию, понимание возможных проблем.

Проблема № 1 – «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства»:

Впервые постановка земельных участков на кадастровый учет с определением местоположения их границ начала осуществляться с появлением Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (на сегодняшний день Федерального закона «О кадастровой деятельности», далее — Закон № 221-ФЗ). Вместе с появлением нормативно-правового акта возникла процедура уточнения границ земельного участка. Данная процедура включает в себя комплекс работ, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных точек с нормативной точностью, согласно ряду Приказов Минэкономразвития России.

Уточнение границ земельного участка необходимо в случае:

  • отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка;
  • несоответствия местоположения границ установленным требованиям к точности;
  • наличия в сведениях ЕГРН реестровой ошибки (выраженная, например, в виде пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства - самовольного занятия земель или земельных участков, и тому подобное).

На данном этапе вам потребуется высококвалифицированный геодезист (кадастровый инженер), который фактически на местности определит характерные точки координат, а кадастровый инженер придаст соответствующую огранку, обрамив полученные сведения в межевой план, предварительно согласовав (с/без вашего участия) местоположение границ участка со смежными землепользователями.

Зачастую участие профессионалов на данном этапе предупредит ряд возможных сложностей, начиная с несогласия смежных землепользователей подписать акт согласования, отсутствия сведений о собственниках смежных земельных участков, заканчивая судебным разбирательством о нарушении прав смежных собственников, признании недействительным результатов межевания земельного участка.

Уточнение местоположения границ является правом (за исключением приобретения земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ), правда пренебрежение последним сопряженно с возникновением возможных рисков для правообладателя.

Итак, профессионально грамотное уточнение границ:

  • предотвратит споры о границах земельного участка со смежными землепользователями;
  • позволит получить разрешительную документацию при возведении ОКС, либо реконструкции имеющегося объекта (в случаях, когда строение выходит за кадастровые границы, вместе с этим находится в рамках фактических границ участка);
  • позволит оформить ипотеку, залог;
  • позволит распорядиться земельным участком, поскольку несмотря на отсутствие в законодательстве прямого запрета на совершение сделки при отсутствующих сведениях местоположения границ, сотрудники Росреестра отказывают в государственной регистрации права ссылаясь на требования к установлению границ, как обязательному, наиважнейшему элементу для идентификации земельного участка.

 

Проблема № 2 – «Кадастровая стоимость объекта»:

Знакомясь с информацией на публичной карте (выписка ЕГРН) не стоит игнорировать сведения относительно кадастровой оценки объекта недвижимости, так как именно от нее будет зависеть сумма налога, который в последствии будет платить собственник, цена арендной платы, а также сумма налога, которую придется заплатить при совершении сделки.

Суть определения кадастровой стоимости регламентирована действующим законодательством и сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь.

Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

  • вид разрешенного использования;
  • размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу;
  • площадь земельного участка.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего объекта завышена, либо занижена, существует возможность оспорить стоимость либо через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо через суд.

Также равнодушным не оставит ситуация, когда земельный участок на котором расположен объект капитального строительства коммерческого назначения имеет вариативность в использовании видов разрешенного использования, то в таком случае кадастровая стоимость устанавливается исходя из наибольшего по значению удельного показателя.

ПРИМЕР магазин/склад

Одним из механизмов урегулирования вышеназванного положения является рыночная оценка (возможна только в отношении не изъятых из оборота земель), которая способна учесть реальное положение дел, устранив диспропорцию между максимальным и минимальным удельным показателем кадастровой стоимости. При рыночной оценке используется так называемые сравнительный, доходный и затратный анализ. Как правило используется все три подхода. Оценщик в своих выводах обязан обосновать использование или неиспользование того или иного подхода.

 

Проблема № 3 – «Внимание ! Зона с особыми условиями использования территории»

Возможна ситуация, когда выписка ЕГРН содержит сведения о зарегистрированных объектах помимо интересующего вас объекта. В данной ситуации, первое что мы делаем, по кадастровым номерам находим на публичной карте «загадочные» объекты. Зачастую эти объекты входят в состав зон, предполагающих особые условия использования. Так или иначе нахождение, к примеру, на земельном участке теплосети, в значительной мере не помешает вам использовать по назначению объект, однако наложит своего рода обременение на земельный участок.   

 Также внимательно изучаем Правила землепользования и застройки, карту градостроительного зонирования в границах нахождения интересующего вас объекта, не исключено, что земельный участок входит, к примеру, в состав Водоохраной зоны, которая также предполагает особые условия использования территории.

Таким образом, земельные участки, частично или полностью расположенные в границах зон с особым условием использования территории не изымаются, не порождают запрета на совершение сделок, однако в их границах вводится особый правовой режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления таких зон. Перечень видов зон с особыми условиями использования территорий изложен в ст. 105 Земельного кодекса РФ.

  Проблема № 4 – «Набор помещений – не здание»

Будьте внимательны! При покупке здания убедитесь, является ли единым объектом недвижимости интересующий вас объект, имеет ли он одного правообладателя. Подобную информацию возможно получить из выписка ЕГРН.

Вполне часто встречающаяся ситуация, когда здание распродано по помещениям. Даже, если в здании продано только одно помещение, здание как единый правовой объект перестает существовать. Аналогичная ситуация возникает при отдельно зарегистрированных помещениях в отношении одного собственника.

Таким образом, среди объектов, права на которые подлежат государственной регистрации и которым должен быть присвоен самостоятельный кадастровый номер, выделяются первичные объекты недвижимости (здания, сооружения) и вторичные объекты (жилые и нежилые помещения), входящие в состав первичных. Таким образом, права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание.

Автор:

Юрист Ирина

При заказе работ на два близко расположенных объекта - СКИДКА 25%!!!
СКИДКА 25%

В случае подготовки документов сразу на два земельных участка, которые расположены на расстоянии не более 500 метров друг от друга или граничат - предоставляется скидка на работы в размере 25% от стоимости работ за два объекта.

Наши контакты
Телефон:
Адрес:
Россия, г. Москва, ул.Народного Ополчения, д.42, к.2, оф.18
Остались вопросы?

Оставьте заявку и мы ответим на любые вопросы